Umówmy się przedwstępnie…

Umowa przedwstępna często spędza nam sen z powiek. Jeszcze zanim dojdzie do czegokolwiek już martwimy się, czy lepiej szarpnąć się na notariusza, czy może ściągnąć jakiś wzór z Internetu i zaoszczędzić?

Jest jeszcze trzecia opcja, często stosowana przez moich znajomych. „Aga… machnęłabyś nam umowę? No wiesz nic skomplikowanego, tylko żeby wszystko było ok” 😊 I co ja mam wtedy zrobić? Macham… Skoro mogę pomóc.

Notariusz to oczywiście pewien wydatek. W perspektywie konieczność zawarcia umowy kupna zgodnie z prawem i tak może dojść do skutku wyłącznie przed notariuszem. Pojawia się zatem konieczność poniesienia takiego kosztu ponownie. Wąż w kieszeni może zrobić się drażliwy… O ile generalnie szczerze Was zachęcam i namawiam do korzystania z usług prawników, w tym notariuszy, o tyle tym razem mówię wprost. Nie ma takiego obowiązku! Obowiązek, obowiązkiem, ale konieczności też w mojej ocenie nie ma (i tu na moją niewyspaną głowę posypią się pewnie gromy ze strony kolegów i koleżanek notariuszy; kochani biorę to na klatę). Prawda jest taka, że jeśli dobrze przemyślimy sprawę, sprawdzimy właścicieli i nieruchomość bardzo wnikliwie (jak to zrobić możecie przeczytać TUTAJ), powinno pójść jak z płatka. Jeśli dodamy do tego sprawdzonego i rzetelnego pośrednika nieruchomości oraz lekturę tego wpisu 😊, będzie bajka. Oczywiście przypominam, że rozmawiamy tu o rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym deweloper często wymaga umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, ale równie często partycypuje w kosztach jej zawarcia.

Dostępne w Internecie wzory tego typu umów można bardzo łatwo sobie pobrać, za darmo. To często dobrze przygotowane dokumenty. Warto je jednak troszkę podrasować. W tego typu wzorach autorzy skupiają się zazwyczaj na aspektach prawnych kupna/sprzedaży nieruchomości, zapominając o aspektach praktycznych.

A tak BTW musze zrobić dygresję, takie zboczenie zawodowe. Bardzo powszechnym jest używanie terminu umowa kupna-sprzedaży. Dlatego napisałam kupna/sprzedaży, bo nie chodzi tu o nazwę umowy. Błagam nie mówcie tak! Umowa kupna” lub „umowa sprzedaży” to z założenia umowy dwustronne. Jedna osoba kupuje, druga sprzedaje, osobno nie dadzą rady. Nie mam sensu ani potrzeby tego pisać. Nieprawidłowość ta wzięła się chyba z tego, że strona przygotowująca umowę chciała podkreślić, że jedna sprzedaje druga kupuje, uwzględniając jakby interesy obydwu stron. Charakter prawny tej czynności sam w sobie to determinuje. Wystarczy napisać lub powiedzieć „umowa zbycia nieruchomości” albo samo „kupna” lub samo „sprzedaży”. Zresztą o charakterze umowy decyduje i tak jej treść nie nazwa.

Ale wracając do aspektów praktycznych (bo głównie o nie i o sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości chodzi w umowie przedwstępnej) umowa ta to swego rodzaju rezerwacja lokalu, aby nikt go nam nie podkupił, do chwili kiedy będziemy gotowi za niego zapłacić. Jeśli mamy kasę od ręki możemy od razu iść do notariusza i zawrzeć umowę zbycia, umowa przedwstępna nie jest nam potrzebna. Notariusz bez względu na to czy ją posiadamy czy nie, i tak musi sprawdzić tytuł prawny sprzedającego do lokalu i stan prawny lokalu.

Ja polecam zatroszczyć się o to jednak ciut wcześniej, żeby nie było rozczarowań w kancelarii i niepotrzebnych kosztów, ale o tym już rozmawialiśmy.

Na co warto zwrócić uwagę jak chodzi aspekty poza prawne?

Na początku trzeba koniecznie przyłożyć się do dokładnego opisania nieruchomości. Pamiętajcie, że nie chodzi tu tylko o wymienienie ogólnego metrażu i pomieszczeń. Warto wskazać metraż konkretnych pokoi, oraz balkonu i piwnicy, o której większość ludzi zapomina. Bardzo ważnym jest, żeby wskazać, czy w księdze wieczystej piwnica jest wpisana jako część nabywanej nieruchomości oraz czy jest podany jej metraż. O kwestiach związanych z zameldowaniem lokatorów w nieruchomości, zadłużeniu w administracji itp. już Wam pisałam TUTAJ. Przypomnę jedynie, że warto w tym aspekcie zadzwonić do administracji i zapytać czy na ten lokal były wydawane jakieś zaświadczenia do sprzedaży tak, aby się nie okazało, że zbywca chce sprzedać jedno mieszkanie kilku osobom.

W kwestii metrażu i przynależności sprawdźcie opcje parkowania na osiedlu. Czy do mieszkania przypisane jest miejsce parkingowe? Czy było ono wykupione razem z nieruchomością czy osobno i czy stanowi część składową mieszkania? Może okazać się, że musicie jednak dodatkowo za nie zapłacić? Może okazać się także, że miejsce parkingowe jest przypisane zwyczajowo, a sąsiad spod siódemki już ma na nie chrapkę. Wtedy trzeba dużo taktu i dyplomacji, aby utrzymać stan posiadania, ale w tym temacie piszcie do Dagmary. Generalnie kwestia parkowania to często duży problem, więc warto zadbać o to wcześniej.

Sprawdźcie także sąsiadów. „Ich” co prawda do umowy wpisać nie możecie, ale może stanowić to czynnik, który wpłynie na fakt, że mieszkania nie kupicie, albo zjedziecie mocno z ceny – argument do negocjacji (o tym będzie pełen zaskakujących zwrotów akcji osobny wpis).

Polecam Wam serdecznie wpisać do umowy przedwstępnej obowiązek właściciela do uprzątnięcia lokalu z mebli i wszelkich śmieci, jeśli nie kupujecie mieszkania z zawartością. Sprzedający powinien to uczynić do dania zawarcia umowy przyrzeczonej przed notariuszem. Koniecznie sprawdźcie to zanim podpiszecie akt notarialny i nie zapomnijcie o piwnicy. Może się bowiem okazać, że wszystkie klamoty zamiast w kontenerze, za który musi zapłacić właściciel, znalazły się właśnie tam. Historia zna takie przypadki! Jeśli właściciel mieszkania nie wywiąże się z tego obowiązku możecie przewidzieć albo karę umową, albo zapisać, że sami uprzątniecie lokal na jego koszt.

Kolejną kwestią są klucze. Dobrze jest już na tym etapie wskazać sprzedającemu, że nie tylko musi oświadczyć, że przekazuje Wam wszystkie dostępne mu komplety kluczy do mieszkania (te zostawione w razie czego u cioci Józi też). Dopilnujcie przekazania kluczy od skrzynki na listy, piwnicy, śmietnika, wózkowni, suszarni i innych pomieszczeń wspólnych. Często jest ogromny problem żeby uzyskać je w administracji i trzeba chodzić po sąsiadach.

Raczej o niczym nie zapomniałam. Moja pedantyczna natura każe precyzyjnie przygotowywać się do wpisu. Jeśli jednak by się zdążyło, dam znać na FB lub Instagramie.

To jak? Umawiamy się?

Agnieszka

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *